遺産分割とは相続人が遺言を残さず亡くなった場合に、一旦は相続人全員の共有財産となったものを各相続人へ話し合いによって分配していくことです。

相続人が１人の場合被相続人の財産はそのまま受け継ぐことになるので遺産分割の問題は無いでしょう。ただ相続人が複数いるケースはどうでしょう。

その場合は遺産分割の話し合いを相続人間で行うことが必要です。

特に不動産の場合は現金等と違って柔軟に分けることが困難です。

もちろん不動産を売却して現金化し分けることは可能です。ただ現実にはその不動産で相続人が同居している、あるいは商売をしている時はその選択も困難です。

その場合は代償分割（相続不動産を相続人の誰かが相続し、他の相続人に代償金を支払う方法）を選択することになります。

この時によく利用されるのが相続税路線価による土地評価、固定資産評価による土地・建物の評価額になります。当該価格ももちろん一つの目安になりますが相続税路線価は相続税の計算を目的としたもの、固定資産評価額は課税を目的としたものであり必ずしも市場価値を適切に反映しているとは限りません。そのため後日争いが生じないよう不動産の専門家である不動産鑑定士に相談されることをおすすめします。

また相続分確定のための遺産評価は相続開始時点を基準としており、確定した相続分をもとに各相続人の取得額を求めるのは遺産分割時が基準となっています。そのため相続開始から相当数時間が経過し不動産価格が変動している場合は相続開始時と遺産分割時のそれぞれの評価が必要になります。

当該事項についてもよくわからないなどありましたら是非一度不動産鑑定士にご相談下さい。

財産分与とは夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚時に夫婦それぞれに分けることを言います。

そしてもちろんその中に不動産も含まれます。

お互いの同意があればその合意内容に従い不動産の評価額を決めることは出来ます。 

ただ例えばどちらかが自宅を所有する代わりに相手方にお金を払う場合はどうでしょう。

その場合はお金を受け取る側、支払う側において利害が衝突する場合が多くその評価額が問題になることが有ります。またその評価額が決まらないと財産分与の話も進みません。

よく利用されるのものに固定資産評価額があります。

もちろん当該評価額も一定の目安になりますが、あくまで課税を目的としたものであり必ずしも市場価値を適切に反映しているとは限りません。

また不動産業者の無料査定もありますがこれはあくまで仲介業に絡んで行うものであり、また一方からのみ提出された場合は依頼者の意向に沿って時価を算出していることも否定出来ませんので、この場合は自分でも必ず複数の業者に査定してもらい不動産価格を判断しましょう。

もしも今後調停等を考えているなら是非一度不動産の専門家である不動産鑑定士にご相談されることをおすすめします。結果より早い問題解決に繋がるかも知れません。

賃料について鑑定評価が必要な場合はその殆どが継続賃料の場合と考えられます。

ちなみに継続賃料とは不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料のことをいいます。

 一般的に現在借りているあるいは貸している賃料が周辺の相場より安い、高いというだけでは直ぐには適正な賃料まで上げる（または下げる）ことが出来ないのが継続賃料の考え方になります。なぜなら先に記載したとおり継続賃料が現在借りているテナント側とオーナ側との間の特定の当事者間においての交渉になるからです。

現に新規賃料の場合はこのような問題はありません。なぜなら新規に借りようと思っている物件が周辺相場より高いと思えば借りないだけであり、適正賃料に見合う他の物件を探せばよいだけだからです。（わざわざ鑑定費用をかけて交渉はしないからです。）

 継続賃料に絡む賃料増減請求の行使においては事情変更が必要なため、直近（最終）合意時点を起点としてそこからの事情変更が必要になります。そしてこの事情変更はいわゆる「一般社会の経済事情」及び「主観的・個別的事情」が含まれ、公租公課の増減のほか相続や売買によってこれまで恩恵的な契約であったものが解消された場合などが考えられます。

 なお、継続賃料を考える場合に賃料増減請求権の趣旨についてもよく考える必要があります。なぜなら判例では「賃料増減請求権は賃貸借契約を締結した後に事情の変更があったことにより従前の約定賃料が不相当となった場合に、当事者間の公平を図るという観点から将来に向かって客観的に相当な金額に賃料を改定する権利を認めたものである。」とされているからです。

これは私的自治の原則、契約自由の原則という前提があるため、賃料増減の請求は賃貸借契約が締結された後に取り決めた賃料の前提となる事情について変更があった場合に限りすることができ、賃料決定の当初から賃料が仮に不相当であったとしてもその時はお互いが納得して契約したのだから単に今の賃料が高い安いだけでは賃料増減額請求の理由とはならないと判断されるからです。

このように継続賃料の評価においては・最終合意時点が何時なのか・その最終合意時点からどのような経済事情、個別的事情の変更があったのかを判断しながら適正な継続賃料を求めていくことになります。

継続賃料についてもしお悩みでしたら是非一度不動産鑑定士にご相談されることをおすすめします。

借地権とは借地借家法に基づく借地権、旧借地法に基づく借地権をいい建物所有を目的とする地上権及び賃借権をいいます。

 借地権の求め方としては、更地価格に相続税路線価に記載されているその地域の借地権割合を掛けることによって求めることが多いのではないでしょうか。

 ただ路線価図に記載されている借地権割合はあくまで目安であり、それぞれの借地権の個別性は反映されていません。借地権価格は借地契約の期間や支払い地代の額、借地上の建物が堅固なものかあるいは非堅固なものかによって大きく異なってきます。

 例えば一般的な適正地代に比べ割安な地代で借りている場合はどうでしょう。

その場合は借地人は借り得部分が発生し、また借地借家法の保護により今後も安定的に借りることが出来ますので借地権価格は高くなります。

逆に適正地代とほとんど変わらず借り得部分が小さい場合は借地権価格は低くなります。

 路線価による借地権割合で簡単に借地権価格を求める方法もありますが、必ずしも適正な借地権価格を反映しているとは限りません。

 遺産分割などでもし適正な借地権価格について求める必要がある場合は是非一度不動産鑑定士にご相談下さい。